中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

6月5日，深圳市南山区粤海街道一宗商品住宅用地T204-0153（以下简称“粤海地块”）成功出让，成交价57.72亿元，由深圳市保利房地产开发有限公司竞得，溢价率150.74%，成交楼面价为108680.1元/平方米。

出让公告显示，粤海地块位于粤海街道海云路和海天二路交叉口东北角，土地面积为14116.04平方米，建筑面积53110平方米，起始价为23.02亿元。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对《中国经营报》记者表示，粤海地块成交楼面价大幅超越2025年前海桂湾地块8.42万元/平方米的纪录，刷新深圳涉宅用地成交楼面单价历史新高，成为深圳新楼面单价地王。该地块拥有粤海科创产业及教育商业配套，承接片区数万高新产业高净值改善置业需求，土地资源呈现极度稀缺属性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，粤海地块的成交情况反映了深圳供地策略的变化。“去年以来，深圳新房供地策略发生变化，出让规模减少，走‘小而美、小而精’路线，以优质供给满足结构化的需求。”

竞价297轮

深圳公共资源交易中心显示，粤海地块自2026年5月26日—6月5日挂牌，并于6月5日正式出让，起始楼面价43344元/平方米。当天，共有6名竞买人报名，其中网上报价6轮。记者获悉，此次参与竞拍的企业包括华润、中海、招商、建发、越秀、保利。

下午3点，粤海地块的现场竞价开始，最终经过一个半小时、共291轮竞价后成交。

宗地出让条件显示，粤海地块为二类居住用地，按照“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价方式确定竞得人，住宅用地容积率≤2.9。新建规定建筑面积（53110平方米）中，住宅面积49000平方米，商业1500平方米，物业服务用房110平方米，街道长者服务站1000平方米，文化活动室1000平方米，托育机构500平方米；建筑高度小于100 米。地块须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工，落实“交房即发证”政策。

图为深圳市南山区粤海街道T204-0153地块。 深圳公共资源交易中心官网/图

中指研究院提供的数据显示，粤海地块紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标，是科技园近10年来首度公开出让的低密度纯居住用地。地块邻近地铁13号线、2号线（8号线），多条公交线路环绕，距离科苑地铁站仅0.6公里，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3公里范围内聚集多所学校、三甲医院、购物中心等生活配套。

在周边土地项目方面，粤海地块南侧1.6公里处，登良地铁站旁的T107-0107号宗地于2024年12月成交，由中海和华润置地以总价约185亿元竞得，成交楼面价约70388元/平方米，即后来的深圳湾澐玺项目。

市场分化明显

粤海地块成交后，深圳年内目前已成交4宗宅地。3月，罗湖区笋岗街道涉宅用地由深铁集团以底价8.69亿元竞得，成交楼面价22437元/平方米；4月，龙华区民治街道宅地经过60轮竞价，由天健地产以总价13.78亿元竞得，成交楼面价30994元/平方米，溢价率达40.18%；5月，龙岗区龙城街道涉宅用地出让，由华润置地以底价70.45亿元竞得，成交综合楼面价14776元/平方米。

孙红梅表示，此次粤海地块无竞买门槛、不限地价，以150.74%的超高溢价落地，楼面价登顶全市地王，体现出深圳主城核心优质宅地供需格局分化，即外围刚需地块走势稳健，对于科创核心稀缺低密度宅地，房企争夺异常激烈。片区常年宅地断供，周边深圳湾、科技园二手标杆小区挂牌价普遍在12万—15万元/平方米，同片区在售新房备案均价逼近12万元/平方米，新晋楼面地王进一步夯实了区域房价价值底盘。

“从市场维度看，粤海地块以超10万元/平方米的价格成为深圳楼面单价地王，延续了央企、国企重仓核心城市优质地块的拿地趋势。项目未来入市后，有望补齐科技园片区低密度改善型住宅的供应短板。同时，该地块的成功出让为6月后续前海桂湾、宝安中心区两宗宅地的拍卖提前预热，增强了深圳核心区优质资产的价值韧性预期，成为2026年深圳土地市场中具有标志性的强势信号。”孙红梅说。

乐有家研究中心提供的数据显示，5月，深圳全市一、二手住宅合计网签10077套，这是自2025年4月以来，时隔14个月该数据再次突破1万套大关，环比增长28%，创下新高，市场活跃度回升至近年来的高位水平。在价格方面，深圳5月二手成交均价达6.08万元/平方米，环比增长5%，房价重回“6字头”。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：燕郁霞）