中经记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

写字楼市场正在孕育新的动向。

近日，由世邦魏理仕成都分公司主办的“驭势·立新——展望商业地产市场下一个五年新航道”活动在成都举办。世邦魏理仕西南区办公楼租赁交易负责人黄璐在现场解读了办公楼市场需求的结构性变化，并接受了《中国经营报》记者专访。黄璐指出，当前成都办公楼市场需求正经历一场深刻的结构性重塑。

金融业仍为租赁交易第一大行业，但零售和服务消费、科技互联网中的泛人工智能及游戏细分领域活跃度明显提升。黄璐认为，供给端正面临严峻的存量压力——到2030年，成都楼龄在15年及以上的办公楼面积将从2025年的92万平方米激增至497万平方米，增长逾5倍。面对设施老化、绿色指标不足、智能化水平难以匹配新需求的挑战，一场以“业态调改”为核心的存量资产盘活浪潮正在市中心区域率先展开，其中写字楼改造成酒店的趋势尤为显著。

写字楼改酒店成市中心去化新路径

在活动现场及后续专访中，黄璐详细剖析了成都办公楼市场的供需矛盾与调改方向。她表示，从需求端来看，金融业依然是甲级写字楼租赁交易的第一大行业，但增量交易的行业分布已发生明显变化——零售和服务消费的增量最大，专业服务紧随其后。在科技互联网板块，平台互联网企业的租赁占比已从2020年的约60%显著下降，而人工智能、大数据云计算、芯片半导体等泛人工智能领域的活跃度大幅攀升。“这背后是‘十五五’规划明确推行‘人工智能+’战略的直接投射，北上深及成都这类科技中心城市成为最直接的受益者。”

然而，与需求端的结构性机会相比，供给端的压力更为棘手。黄璐援引数据指出，从“十三五”开始，成都办公用地供应量已持续收紧，预计2028年起新增供应将逐步回落。但更大的挑战来自存量市场——随着大量楼宇步入15至20年的楼龄区间，物业设施老化、绿色低碳指标滞后、智能化水平不足等问题集中暴露，导致传统租户外流。“市中心区域聚集了大量传统行业企业，如贸易、零售等，这些企业普遍处于降本增效或维持规模的状态，扩张需求远不及聚集新质生产力行业的新区。”黄璐分析道，这种结构性错位迫使市中心业主不得不寻求新的出路。

写字楼改造成酒店，成为当前主流且成效明显的调改方向。黄璐向记者透露，这一趋势自2024年开始明显加速。以成都市中心的中环广场为例，其商业部分在经历新世界百货退租后，业主先后与多家零售运营商谈判未果，最终转向酒店业态，成功引入知名酒店品牌，将一楼和负一楼改造为餐饮配套，楼上则用于酒店运营。目前业主有意向将另一个塔楼也改造成酒店。黄璐指出，酒店业态的扩张意愿强烈，得益于成都入境游升温及国内文旅消费的持续拉动，“在春熙路、太古里周边能看到大量外国游客，签证便利化政策的效果非常直接。酒店更看重地理位置，硬件可以通过改造适配——层高低的可以做经济型品牌，硬件条件好的则能支撑中高端定位。”

商业上楼与城市更新重塑物业价值

除了酒店调改，黄璐还介绍了其他几种正在兴起的存量盘活模式。“商业上楼”趋势日益显著——医美机构、健康管理中心、心理咨询、运动体验等新业态，正逐步从传统商业体向办公楼迁移。她举例称，今年年初成都盐道街附近一个写字楼项目，成功引入一家全国首店级别的心理咨询机构。这类业态对层高、承重等硬件要求相对灵活，更看重物业的区位可达性和租金性价比，恰好与市中心老旧写字楼的供应特征相匹配。

从政策环境看，成都并非孤例。黄璐表示，上海已率先出台商办物业改酒店用途的指导文件，全国其他城市也在效仿这一去库存路径。而更广义的城市更新，则包含了类似东郊记忆的案例——通过对老旧厂房的整体翻新改造，植入商业与办公功能，最终打造为全国知名的文化地标。“业态调改会带来蝴蝶效应，”黄璐指出，“酒店扩张会带动装修、设计等上下游行业，而商业上楼则能盘活原本低效的办公空间，让存量物业重新焕发价值。”

在黄璐看来，市场的核心挑战并非需求消失，而是需求形态的转变。“我们两周前在北京中关村看了一家机器人公司，他们的工位面积扩大到原来的两到三倍，因为每个工位都要配备一台机器臂来做烘焙、涂果酱的实验。”她以此为例说明，“需求不会消失，只会此消彼长，或以新方式出现。市场上缺的不是机会，而是识别机会的眼光以及快速决策和执行的能力。”对于资产持有方而言，理解产业变革带来的需求变化，主动拥抱业态调改与城市更新，将是未来五年在存量博弈中胜出的关键。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：陈丽）